BTC
ریال۵۴٬۹۱۸
-2.99%
ETH
ریال۲٬۱۲۰
-5.52%
LTC
ریال۲۴۹
-8.71%
DASH
ریال۲۹۴
-6.69%
XMR
ریال۳۵۰
+2.08%
NXT
ریال۰
-6.48%
ETC
ریال۳۲
-17.94%
DOGE
ریال۰
+22.84%
ZEC
ریال۲۲۶
-13.18%
BTS
ریال۰
-13.68%
DGB
ریال۰
-11.86%
XRP
ریال۱
-14.66%
BTCD
ریال۱۳۸
-2.99%
PPC
ریال۱
-6.12%
CRAIG
ریال۰
-2.99%
XBS
ریال۳
0%
XPY
ریال۰
-5.52%
PRC
ریال۰
0%
YBC
ریال۱۱٬۸۳۹
-2.99%
DANK
ریال۰
-2.99%

بازار مسکن، سنگر بعدی پس از بورس

گزارشی درباره تعارضات قیمت ها در بازار مسکن

احتمالا تورم بعدی از بازار سرمایه وارد بازار مسکن می شود.
0

« 60متر، با عمر 20 ساله در یکی از بدترین فرعی های خیابان پرتردد مطهری، بدون پارکینگ و آسانور، قیمت یک میلیارد و 300 میلیون تومان.»
این اطلاعات مشخصات یک ملک کلنگی در مرکز شهر تهران است.

مالک این خانه برای قیمت گذاری داراییش چندان در بند توجه به وضعیت عمومی قیمت ها و شرایط حاکم بربازار نبوده است. نمونه هایی مانند این رفتار در بازار مسکن به فراوان وجود دارد. اما چرا بازار مسکن از قاعده خارج شده است؟. بررسی روند معاملات در این بازار نشان می دهد که سرمایه گذاران قید خریدهای جدید را زده اند و فروشندگان هم نه براساس موقعیت واقعی بازار که برمبنای ذهنیاتشان از آینده اقتصاد ایران اقدام به قیمت گذاری در این بازار می کنند. بازار مسکن پیش از این به عنوان یکی از نمادهای موفق عدم دخالت دولت و نرخ گذاری منطقی به حساب می آمد ولی دوران جدیدی در این بازار آغاز شده است. 

بیش از 90 درصد واحدهایی که در بازار مسکن عرضه می شوند، توسط افراد عادی به فروش گذاشته شده اند و سهم سازندگان و فروشندگان حرفه ای در این بازار به کمتر از 10 درصد می رسد.مالکان عادی براساس قدرت تحلیل اطلاعاتشان در مورد آینده اقتصاد و همچنین نیازهای مالی جاریشان اقدام به نرخ گذاری می کنند.ر

اندازه بازار مسکن چقدر است؟

در مورد اندازه بازار عدد دقیقی وجود ندارد ولی نتایج یک پژوهش که چند ماه قبل انجام شده نشان می دهد سالیانه هزار هزار میلیارد تومان در این بازار معامله صورت می گیرد که 76 درصد از این خرید و فروش ها مربوط به افرادی است که خانه اولی به حساب نمی آیند. این اطلاعات نشان می دهد کسانی که در بازار مسکن اقدام به خرید و فروش می کنند، تصمیم شان برآمده از داریی نقدشونده سابقشان ( فروش خانه قبلی) است.

هزینه ساخت هر متر آپارتمان چقدر است؟

میان قیمت تمام شده یک کالا، تورم سالیانه و سود در هر اقتصادی منطق حاکم است. مسکن احتمالا تنها کالای بازار ایران است که دولت در قیمت گذاری آن تاثیر مستقیمی ندارد ولی نظم بازار هم در روند معاملات آن پیاده نشده است.گفته می شود حتی بازار مواد مخدر هم در ایران تحت تاثیر عرضه و تقاضا به خودکنترلی رسیده است ولی بازار مسکن از این مزیت بی بهره مانده است. بررسی ها نشان می دهد متوسط قیمت ساخت ساختمان با یک طبقه در تهران یک میلیون و 650 هزار تومان برای هر متر است. این عدد برای ساختمان هفت طبقه به هر متر مربع 2 میلیون و 150 هزار تومان می رسد.محاسبات دیگری این اعداد را 3 میلیون تومان و 5 میلیون تومان برای هر متر مربع ارزیابی کرده است. هر دو این اعداد نسبتی با قیمت گذاری های فعلی مسکن در بازار تهران ندارد. به طوری که متوسط بهای آپارتمان نوساز در مرکز شهر تهران به رقم 20 میلیون تومان رسیده است. براین اساس سازندگان برای هر متر آپارتمان در طبقه اول یک ساختمان مسکوتی برای خودشان بین 18 و نیم میلیون سود در نظر می گیرند. در صورتی که آنها یک آپارتمان 60 متری را در منماطق مرکزی تهران به فروش برسانند، به طور متوسط یک میلیارد و60 میلیون  تومان بدست می آورند که بازهم از این رقم 53 درصد به عنوان سهم زمین از قیمت تمام شده آپارتمان کم می شود و در نهایت سازنده یک واحد مسکونی در مرکز تهران، نزدیک به 500 میلیون تومان برای یک واحد مسکونی سود بدست می آورد.

رابطه قدرت خرید و بهای مسکن چیست؟

حداقل در اقتصاد ایران میان قدرت خرید و بهای مسکن رابطه معنا داری وجود ندارد. قدرت خرید شهروندان طبقه متوسط طی دو سال گذشته به شدت کاهش یافته و همزمان قدرت خرید وام مسکن هم به کمتر میزان رسیده است. همزمان بهای مسکن طی دو سال گذشته نزدیک به 120 درصد رشد داشته است و به طور متوسط طی شش ماهه ابتدای امسال هم قیمت ها با رشد ماهیانه 20 درصدی همراه بوده اند. این وضعیت نشان می دهد فروشندگان ملک در بازار مسکن بیش از آنکه به وضعیت قدرت خرید توجه داشته باشند، دامنه سود را متناسب با وضعیت عمومی اقتصاد کشور افزایش می دهند. فروشندگان حرفه ای بازار مسکن اعتقاد دارند که رشد قیمت ها در این بازار تابع آِینده پژوهشی در اقتصاد ایران است.

نظم بازار مسکن چیست؟

بیش از 90 درصد واحدهایی که در بازار مسکن عرضه می شوند، توسط افراد عادی به فروش گذاشته شده اند و سهم سازندگان و فروشندگان حرفه ای در این بازار به کمتر از 10 درصد می رسد.مالکان عادی براساس قدرت تحلیل اطلاعاتشان در مورد آینده اقتصاد و همچنین نیازهای مالی جاریشان اقدام به نرخ گذاری می کنند. این گروه به مولفه نسبت میان ارزش دارایی و قیمت واقعی قابل عرضه توجهی ندارند و بنابراین نرخ هایی را برای فروش تعیین می کنند که با وضعیت عمومی اقتصاد ایران و حتی توان مالی خریداران تناسبی ندارد.

مشاوران املاک چه نقشی در بازار مسکن دارند؟

بررسی ها نشان می دهد 158 هزار و 220 مشاور املاک دراقتصاد ایران فعالیت می کنند. تعداد فعالان این صنف طی یک دهه گذشته به طور مدام روند صعودی داشته است. در حالی که وضعیت عمومی اقتصاد کشور و حتی بازار مسکن طی همین دوره زمانی در رکود بوده است. پس از آنکه خرید و فروش ها در بازار مسکن به شکل گسترده توسط وب سایت های اینترنتی آغاز شد، از نقش مشاوران مسکن در قیمت گذاری ملک هم کاسته شد. به این ترتیب بازار بیش از گذشته بهم ریخت. وب سایت 90 اقتصادی مدتی قبل گزارشی در مورد نقش مشاوران املاک در اقتصاد ایران منتشر کرده بود. در این گزارش آمده بود: در سال ۱۳۷۹ کل مشاوران املاک کشور ۱۹ هزار و ۳۰۰ واحد بوده که این میزان تا سال ۱۳۸۲ به ۲۵ هزار و ۳۰۰ واحد، تا سال ۱۳۸۷ به ۶۹ هزار و ۵۵ واحد، تا سال ۱۳۹۳ به ۱۱۲ هزار و ۲۷۰ واحد و تا سال ۱۳۹۷ به ۱۵۸ هزار و ۲۲۰ واحد رسیده است. به عبارتی دیگر طی ۱۰ سال‌ اخیر تعداد مشاوران املاک کشور ۱۳۰ درصد افزایش یافته است. 90 اقتصادی نوشته بود:

 تعداد زیاد مشاوران املاک از این منظر قابل ‌تامل است که در حال حاضر ۱۱ هزار مشاور املاک فعالیت می‌کنند این درحالی است که کل معاملات مسکن اردیبهشت سال جاری ۱۲هزار و ۱۲۸ فقره یعنی به ازای هر مشاور یک فقره معامله است.

خرید و فروشی در کار نیست؟

گزارش های 10 ماهه اخیر معاملات بازار مسکن نشان می دهد به ور متوسط هر ماه در سال 98 نزدیک به 6 هزار معامله در بازار مسکن انجام شده است. اتاق بازارگانی تهران گزارشی منتشر کرده که تایید می کند در  ۱۰ ماهه نخست سال ۱۳۹۶، به طور متوسط ۱۵ هزار واحد مسکونی معامله شده که این رقم برای سال گذشته به ۱۰ هزار واحد کاهش یافته است.

در این گزارش آمده است: با وجود کاهش نرخ رشد قیمت واحدهای مسکونی شهر تهران در دی‌ماه سال ۱۳۹۸ نسبت به دی‌ماه سال ۱۳۹۷، اما سرعت رشد اجاره بها همچنان رو به افزایش است. بررسی اجزای تورم در دی‌ماه امسال نیز نشان می‌دهد که بخش عمده‌ای از این رشد مربوط به افزایش اجاره بها بوده است. براساس این گزارش، نرخ رشد قیمت مسکن در ۱۰ ماهه نخست سال ۱۳۹۷ برابر با ۹۰.۸ درصد بوده که حدود ۵۰ درصد (۴۹.۹ درصد) بیشتر از رقم ۴۰.۹ درصدی مدت مشابه امسال است.

بازهم براساس تحلیل اتاق بازرگانی تهران، نرخ رشد اجاره بها در ۱۰ ماهه ۱۳۹۷ که ۱۹.۹ درصد بوده، برای مدت مشابه ۱۳۹۸ به ۲۹ درصد افزایش یافته است. این آمار نشان می‌دهند که نرخ تورم در دی‌ماه سال گذشته برابر با ۳۹ درصد بوده که در دی‌ماه امسال به ۲۶.۲ درصد کاهش یافته است.

این اطلاعات تایید می کند بازار مسکن هنوز از رکود خارج نشده ولی روند افزایش قیمتها در این بازار هم متوقف نمانده است.

آیا بازار مسکن واقعا سود می دهد؟

مسکن در اقتصاد ایران کالای سرمایه ای تعریف شده است.اما در دوره جدید و پس از افزایش شدید قیمت ها قدرت نقدشوندگی در این بازار به شدت کاهش یافته است. به همین دلیل معاملات با هدف سرمایه گذاری در این بازار کم شده است. همزمان قدرت نقدشوندگی و سوددهی بازار سرمایه و بانک ها روندی رو به رشد به خود گرفته اند. این دو بازار هم به دلیل عدم محدودیت در تامین سرمایه برای طبقه متوسط جذاب شده اند. به همین دلیل گفته می شود طی یک سال گذشته حرکت سرمایه های خرد به سمت بازار سرمایه و بانک ها بوده و بازار مسکن تنها متقاضیان مصرفی را جذب کرده است. 

 

ارسال یک پاسخ

آدرس ایمیل شما منتشر نخواهد شد.